Sale-and-leaseback bij logistiek vastgoed

Wat is sale-and-leaseback?

Bij sale-and-leaseback van logistiek vastgoed verkoopt u uw bedrijfspand — loods, kantoor en terrein — aan een belegger en huurt u het op dezelfde dag terug. Uw vrachtwagens blijven staan waar ze staan. Wat verandert, is de eigendom: het vermogen dat in het pand vastzat, staat na de notaris op de rekening van uw bv, en daar komt een huurcontract voor in de plaats.

Het is geen lening en geen hypotheek. U verkoopt echt, tegen een prijs die de belegger baseert op de huur die u gaat betalen. U onderhandelt dus tegelijk over een verkoopprijs en een huurcontract, en die twee zijn niet los van elkaar te zien. In transport en logistiek speelt het vaak rond de verkoop van het bedrijf: een koper wil de onderneming, maar niet altijd het pand.

Wanneer is het verstandig — en wanneer niet?

Sale-and-leaseback is een middel, geen doel. Het is interessant in drie situaties.

• U wilt investeren in vloot, een overname of een tweede vestiging. Geld in stenen rijdt geen ritten.
• Het pand staat de verkoop van uw bedrijf in de weg. Een koper die bedrijf én pand moet financieren, haakt sneller af of biedt minder. Zonder pand wordt de transactie kleiner en beter te financieren.
• U wilt vermogen vrijmaken voor uw pensioen, of om te spreiden, zodat niet alles in één pand en één bedrijf zit.

Het is minder verstandig als u het pand binnen een paar jaar zelf wilt uitbreiden of herontwikkelen. Na de verkoop wordt elke verbouwing een onderhandeling met de belegger. En het is af te raden als de huurlast de exploitatie te krap maakt. Een huur die in een goed jaar te dragen is, kan in een slecht jaar knellen. Dat rekenen we daarom altijd eerst door, met uw zwakste jaar als toets.

Hoe bepaalt een belegger de prijs?

Een belegger koopt geen loods, hij koopt een huurstroom. De prijs is de jaarhuur gedeeld door het aanvangsrendement dat hij wil maken: de huur in het eerste jaar als percentage van de koopprijs. Bij een huur van € 400.000 en een gevraagd rendement van 8 procent is de prijs € 5 miljoen. Bij 9 procent zakt de prijs naar ruim € 4,4 miljoen.

Bruto of netto

Vraag bij elk rendement welke variant bedoeld is. Het bruto aanvangsrendement (BAR) deelt de huur door de koopprijs exclusief de kosten die de koper zelf betaalt, de prijs ‘kosten koper’ (k.k.). Het netto aanvangsrendement (NAR) trekt eerst de kosten van de eigenaar af, zoals verzekering en groot onderhoud, en deelt de rest door de prijs inclusief aankoopkosten. De grootste daarvan is de overdrachtsbelasting: in 2026 10,4 procent voor bedrijfspanden. Bij 8 procent bruto blijft na alleen die belasting al ruim 7,2 procent over.

Wat de markt nu betaalt

Voor de beste logistieke panden — moderne distributiecentra op toplocaties, lang verhuurd aan sterke huurders — lag het aanvangsrendement medio 2026 rond 4,8 procent. CBRE meldde netto 4,80 procent in juli 2026, de eerste beweging sinds april 2024; Cushman & Wakefield noteerde voor het tweede kwartaal 4,85 procent bruto. In de jaarlijkse enquête van Buck Consultants International lag het netto rendement voor zulke panden medio 2025 in de regio Rotterdam op 4,7 procent en in Arnhem-Nijmegen op 5,1 procent.

Uw pand is waarschijnlijk geen modern distributiecentrum. Een transportpand heeft vaak veel buitenterrein voor trailers, een werkplaats, een wasplaats of tankinstallatie, een lagere hal en een kantoor op maat. Precies wat u nodig heeft, maar voor een belegger minder courant: als u vertrekt, zijn er minder opvolgers. Ook de bodem en de staat van onderhoud wegen mee. Hij vraagt daarom een hoger rendement, en dus betaalt hij minder voor dezelfde huur.

Hoeveel hoger, verschilt per pand. Ter oriëntatie: Stichting Vastgoeddata (StiVAD) kwam voor logistieke gebouwen in het tweede kwartaal van 2026 uit op een mediaan bruto aanvangsrendement van 8,5 procent, met transacties tussen 5,6 en 10,4 procent; het hoogste hoorde bij een pand uit 1950. StiVAD tekent zelf aan dat haar zicht op deze markt beperkt is. Het is een richting, geen prijs voor uw pand.

De huurovereenkomst: hier wordt de waarde gemaakt

De belegger baseert zijn prijs op het huurcontract, en uw bedrijf leeft er jaren mee. Vijf punten verdienen aandacht.

Looptijd. Beleggers betalen het meest voor een lange, vaste looptijd met een financieel sterke huurder. Voor u is dat zekerheid over uw plek, maar ook een lange verplichting, die bij verkoop van uw bedrijf meegaat naar de koper. Kies een looptijd die past bij uw plannen, niet de langste.

Indexatie. Sinds april 2024 bieden de modelcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) naast de consumentenprijsindex (CPI) ook een vast percentage, een andere index of geen automatische aanpassing; een maximum afspreken kan ook. Indexatie is dus onderhandelbaar.

Onderhoud en kosten. Leg vast wie dak, gevel, vloer, installaties, terreinverharding, tankinstallatie, verzekering en lokale belastingen betaalt. Legt de belegger meer bij u, dan hoort daar een lagere huur of een hogere prijs bij. Spreek ook af wie laadpunten of een zwaardere netaansluiting betaalt als uw vloot elektrisch wordt.

Verlenging. Een loods met kantoor valt huurrechtelijk doorgaans onder ‘overige bedrijfsruimte’ (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek). Anders dan bij winkels is er geen wettelijk recht op verlenging; de rechter kan de ontruiming na afloop hooguit uitstellen, met maximaal drie keer een jaar. Wat niet in het contract staat, heeft u niet. Spreek dus verlengingsopties af, met een vaste methode om de huur dan te bepalen.

Terugkooprecht. Een recht om het pand later terug te kopen kan, maar de belegger biedt dan minder. Een terugkooprecht tegen een vooraf vaste prijs kan er bovendien toe leiden dat de transactie in de jaarrekening of fiscaal als financiering wordt gezien in plaats van als verkoop. Lichter is een recht van eerste koop: verkoopt de belegger, dan krijgt u het pand eerst aangeboden.

Wat doet het met de waarde van uw bedrijf?

Zolang u het pand zelf bezit, betaalt uw werkmaatschappij vaak geen of weinig huur. Na een sale-and-leaseback gaat de huur rechtstreeks van de EBITDA af: het resultaat vóór rente, belastingen en afschrijvingen, het getal waarmee kopers en banken een transportbedrijf waarderen. Lagere EBITDA, lagere bedrijfswaarde. Hoe die waardering werkt, leest u in Wat is mijn transportbedrijf waard?

Daar staat tegenover dat u het pand apart verkoopt, tegen een hogere factor op de huur. Mkb-bedrijven in transport en logistiek wisselen medio 2026 doorgaans van eigenaar voor 3,5 tot 6 keer de genormaliseerde EBITDA — gecorrigeerd voor eenmalige posten en een marktconform ondernemersloon. Een pand dat voor 8 procent bruto rendement wordt verkocht, brengt 12,5 keer de huur op. Dat maakt het verleidelijk om de huur hoog te zetten.

Daarom is een marktconforme huur de spil tussen bedrijfswaarde en vastgoedwaarde. Wij onderbouwen die huur zo dat de belegger en de koper van uw bedrijf hetzelfde getal kunnen narekenen. Houdt u het pand zelf en verhuurt u het aan de koper, dan geldt hetzelfde.

Fiscale aandachtspunten

Wat er netto overblijft, hangt sterk af van de fiscale kant. Uw fiscalist bepaalt wat in uw situatie geldt; wij rekenen met zijn uitkomsten. Vier punten komen bijna altijd terug.

• Boekwinst. Een pand staat vaak voor veel minder op de balans dan het opbrengt. Zit het in een bv, dan valt de boekwinst onder de vennootschapsbelasting: in 2026 19 procent over de eerste € 200.000 winst en 25,8 procent daarboven. Neemt u het geld daarna privé op, dan volgt nog belasting in box 2.
• Herinvesteringsreserve. Belasting over boekwinst kan worden uitgesteld als u herinvesteert, maar niet in alles. Bij een bedrijfsmiddel waarop niet of in meer dan tien jaar wordt afgeschreven, zoals een pand, moet de herinvestering dezelfde economische functie hebben. Winst op uw pand kunt u daardoor in de regel niet wegboeken op nieuwe trekkers. Herinvesteert u niet binnen drie jaar na het jaar van vorming, dan valt de reserve vrij.
• Overdrachtsbelasting. De belegger betaalt in 2026 10,4 procent overdrachtsbelasting over een bedrijfspand. U betaalt haar niet, maar hij rekent haar mee in zijn bod.
• Btw. Heeft u het pand minder dan tien jaar geleden in gebruik genomen en daarbij btw teruggevraagd, dan kan verkoop zonder btw leiden tot terugbetaling van een deel daarvan. Uw fiscalist kijkt of een met btw belaste levering mogelijk is.

Staat het pand privé en verhuurt u het aan uw eigen bv, dan gelden andere regels. Ook dan: eerst rekenen, dan tekenen.

Sale-and-leaseback, herfinanciering of het pand zelf houden

Sale-and-leaseback is niet de enige manier om vermogen uit een pand te halen of het los te maken van een bedrijfsverkoop.

Het pand zelf houden lijkt het beste van twee werelden. Maar uw inkomen hangt dan af van één pand en één huurder: de koper van uw eigen bedrijf. Herfinanciering houdt alles in eigen hand, maar lost niet op dat een koper het pand misschien niet wil of kan financieren. Welke route past, begint bij de vraag wat u met het geld wilt.

Het proces, en wat u een belegger vraagt

1. Doorrekenen. Wat wilt u met de opbrengst, kan uw bedrijf de huur dragen, en wat blijft er netto over? Dat bepalen we samen met uw accountant en fiscalist.
2. Huurwaarde en pand op orde. We bepalen de marktconforme huur en zoeken uit wat een belegger zal vinden: bestemming, vergunningen, bodem, onderhoud en energieprestatie.
3. Beleggers benaderen. Gericht en vertrouwelijk, zodat er meer dan één bod komt.
4. Bod en intentieovereenkomst met prijs, huur, looptijd en de belangrijkste huurvoorwaarden.
5. Due diligence en contracten. De belegger onderzoekt pand en huurder; intussen worden koop- en huurovereenkomst uitonderhandeld.
6. Notaris. Levering en ingang van de huur op dezelfde dag.

Reken voor het geheel op enkele maanden; open vragen over bodem, vergunningen of bestemming kosten extra tijd. Valt de sale-and-leaseback samen met de verkoop van uw bedrijf, dan loopt hij mee in dat traject van gemiddeld 6 tot 12 maanden. Zie Transportbedrijf verkopen: het stappenplan.

Vragen die u een belegger stelt

• Is het bod kosten koper of vrij op naam (inclusief overdrachtsbelasting en kosten), en op welke huur en welk rendement is het gebaseerd?
• Met welk geld koopt hij, en welke voorbehouden gelden nog: financiering, bodem, vergunningen, bouwkundige staat?
• Welke zekerheid verlangt hij van u als huurder, zoals een bankgarantie, en wat gebeurt daarmee als u uw bedrijf verkoopt?
• Mag u het pand aanpassen of uitbreiden, en onder welke voorwaarden?
• Hoe lang wil hij het pand houden, en wat gebeurt er als hij het doorverkoopt?

Wij werken per transactie voor één partij; bij een sale-and-leaseback is dat u, niet de belegger. Wilt u weten wat het in uw situatie oplevert en wat het doet met de waarde van uw bedrijf? Het eerste gesprek is kosteloos: leg uw situatie voor aan Lorenzo. Denkt u ook na over verkoop, doe dan eerst de quickscan verkoopklaar.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk advies. Bedragen en percentages zijn indicatief; uw eigen situatie, en die van uw accountant en fiscalist, geeft de doorslag.